जग्गाजमीन व्यवसाय र बैङ्क धितो
डा. पराशर कोइराला
एकताका विघटनको सँघारमा पुगेका नेपाल बैङ्क लिमिटेड र राष्ट्रिय वाणिज्य बैङ्कमा थुप्रिएका उपलब्धिहीन सम्पत्ति (ननपफर्मङ एसेट)को कुल राशिमा आवास तथा घरजग्गा व्यवसायसम्बन्धी सम्पत्ति समावेश थिएन । घरजग्गाको नाममा उद्योग व्यवसायले चर्चेको सम्पत्ति मात्र त्यहाँ समावेश थियो । वास्तवमा २०४६ सालपूर्व घरजग्गाको कारोबार व्यावसायिक रूपमा सञ्चालन भएकै थिएन । घरजग्गाको कारोबार सङ्गठित पनि थिएन । चिनजान र पहुँचका आधारमा आआफ्नो आवश्यकताबमोजिम केही खरीदविक्री मात्र हुन्थ्यो ।

प्रजातन्त्र पुन:स्थापनापश्चात् निर्वाचित प्रथम सरकारले लिएको आर्थिक उदारीकरण नीतिको फलस्वरूप उद्योग व्यवसायका सम्भावनाबारे स्वदेशी तथा विदेशी लगानीकर्ताले लिएको गहिरो चासोको साथसाथै घरजग्गा कारोबार व्यवसाय पनि सङ्गठित हुन थाल्यो । शुरूको अवधिमा जग्गाजमीन खरीदविक्री खुद्रास्तरमा मात्र सीमित थियो । पछि गएर थोकमा खरीद गरी खुद्रामा विक्री हुन थाल्यो । यसलाई स्थानीय भाषामा 'प्लटिङ गरी विक्री गरिएको' भनिन्छ । लोकतन्त्र स्थापना भएपश्चात् घरजग्गा, जग्गाजमीनका साथै आवास क्षेत्र विकास व्यवसाय पनि बृहत् रूपमा सञ्चालनमा आएका छन् ।

घरजग्गा तथा जमीन व्यवसाय सङ्गठित रूपमा सञ्चालनमा आएकाले बैङ्क तथा वित्तीय संस्थासितको पहुँच सजिलो भयो । बैङ्कले घरजग्गा तथा जग्गाजमीन कर्जालाई विभिन्न शीर्षकअन्तर्गत राख्न थाले । जस्तै- व्यक्तिगत-आवासीय घरकर्जा, आवासीय घरकर्जा, व्यावसायिक भवन तथा आवासीय अपार्टमेण्ट निर्माण कर्जा, व्यापारिक कम्प्लेक्स कर्जार्, जग्गा जमीन खरीद तथा प्लटिङ कर्जा आदि । लोकतन्त्र स्थापनापूर्व सङ्ख्यात्मक हिसाबले बैङ्क तथा वित्तीय संस्था अहिले जति धेरै थिएनन् । त्यसो हुँदा जग्गाजमीनको मूल्य त्यति ज्यादा वृद्धि हुन सकेको थिएन । उदाहरणका लागि सन् १९९२/९३ मा प्रतिरोपनी रू. ३५ लाख मूल्य भएको काठमाडौंको जग्गा १९९४/९५ मा पनि सोही मूल्य रहेको थियो । त्यसपछि मूल्य ओरालो लाग्न थाल्यो । सन् १९९८/९९ मा आएर रू. २९ लाख प्रतिरोपनीसम्ममा कारोबार भयो । सन् २०००/०१ सम्म सोही मूल्य कायम रह्यो । यसपछिका प्रत्येक वर्षमा जग्गाको मूल्यवृद्धि भएको देखिन्छ । लोकतन्त्र स्थापनापूर्व मूल्यवृद्धि विशेष गरेर शहरी इलाकामा मात्र सीमित थियो । लोकतन्त्र स्थापनापछिका अवधिमा स्थानीय स्तरमा मोटर बाटो निर्माण (कच्ची) अत्यधिक मात्रामा भएको र बैङ्क तथा वित्तीय संस्था तथा वित्तीय कारोबार गर्ने सहकारी संस्थाको बाक्लो उपस्थितिले जग्गाजमीनको मूल्य ग्रामीण स्तरमा पनि ज्यादै वृद्धि भएको छ । जग्गाजमीनको मूल्य अप्राकृतिक किसिमले वृद्धि हुन गएमा नियन्त्रणमा ल्याउनुपर्दछ । तर, मूल्य नियन्त्रणको उपायका रूपमा उक्त क्षेत्रमा कर्जा प्रवाह नगर्ने नीतिचाहिँ हुनु हुँदैन ।

नेपालजस्तो विकासोन्मुख मुलुकमा ग्रामीणस्तरसम्म आर्थिक कारोबार प्रभावकारी ढङ्गले परिचालन गर्ने स्रोतका रूपमा जग्गाजमीन र घरघडेरीलाई लिन सकिन्छ । जग्गाजमीन र घरघडेरीको अधिकतम उपयोग त्यस अवस्थामा मात्र हुन्छ, जब यसलाई बहुउद्देश्यीय प्रयोगमा ल्याउन सकिन्छ । विद्यमान जग्गाजमीनलाई अर्थशास्त्रको भाषामा प्रशस्त भएको भन्न मिल्दैन । बढ्दो जनसङ्ख्या वृद्धिले प्रतिपरिवार जग्गाजमीन नेपालमा पनि न्यून भइसक्यो । तसथ, उपलब्ध जग्गाजमीनलाई बहुउद्देश्यीय प्रयोगमा ल्याउन एकातिर उच्च मूल्यका कृषिउपज उत्पादन गर्नुपर्दछ भने अर्कातर्फसोही जग्गाको धितोमार्फत कर्जा प्राप्त गरी ग्रामीण शीपलाई उत्पादनमुखी बनाई पूर्ण सदुपयोग गर्नुपर्दछ । यसरी जग्गाजमीन र घरजग्गाको माध्यम (स्रोत)बाट ग्रामीणस्तरको बेरोजगारी तथा अर्धबेरोजगारी समस्या समाधान हुन सक्दछ ।

अप्राकृतिक मूल्यवृद्धिले जग्गाजमीनको बहुउद्देश्यीय प्रयोगमा बाधा उत्पन्न हुन सक्दछ । जग्गाधनीको हिसाबमा जग्गाजमीनको बहुउद्देश्यीय उपलब्धिको दाँजोमा तुरुन्त विक्री गर्दा सुअवसर मूल्य (अपरच्युनिटी कष्ट) बढी देखियो भने त्यो जग्गा विक्री हुन सक्दछ । विक्री भएको जग्गालाई बहुउद्देश्यीय प्रयोगमा ल्याइयो भने ठीकै हो । तर, विक्रीका लागि खरीद गरिएको हो भने स्थानीय स्रोत परिचालन हुँदैन र विक्रीद्वारा प्राप्त स्रोत रकम शहरी क्षेत्रमा जान सक्दछ । तुलनात्मक लाभका सिद्धान्तबमोजिम पनि उपर्युक्त सुअवसरमध्ये बढी लाभदायक र फाइदाजनक पत्ता लगाउने गरिन्छ । जग्गा खरीद तथा विक्री व्यवसायीबीच मात्र हुन गई कारोबारमा अन्तिम उपभोक्तालाई समेट्न नसक्नाले मूल्यमा प्रतिकूल असर पार्दछ । जबसम्म जग्गा खरीदविक्री व्यवसायमा अन्तिम उपभोक्ता सामेल भएको हुन्छ, त्यस अवधिसम्म जग्गाको मूल्य वृद्धि हुन्छ । मूल्यवृद्धि अप्राकृतिक पनि हुन्छ । अप्राकृतिक मूल्यवृद्धिको प्रभाव बैङ्क तथा वित्तीय संस्थामा प्रत्यक्ष रूपमा पर्न गई उपलब्धिहीन सम्पत्ति बढ्न थाल्दछ । बैङ्क तथा वित्तीय संस्थाको विद्यमान चुनौती यही हो ।

जग्गाजमीनको मनासिव मूल्याङ्कन गर्नु ज्यादै अप्ठयारो कार्य हो । उद्योग व्यवसायको स्रेस्तामा जग्गाजमीनलाई घरजग्गाका रूपमा लेखाङ्कन गरिएको हुन्छ । लेखाङ्कन मूल्य साधारणतया माग तथा आपूर्तिको आधारमा पनि निकालिन्छ । तर, आधारमूल्यको अभावमा प्रयोगमा ल्याइएको माग तथा आपूर्ति मूल्याङ्कन विधि त्यति वैज्ञानिक हुँदैन । जग्गाजमीनको आधारमूल्य निकाल्दा सम्पत्ति मूल्याङ्कनको सैद्धान्तिक पक्ष व्यवहारमा ल्याउन सक्नुपर्दछ । सम्पत्तिको समता मूल्य (इक्विलिब्रियम प्राइस अफ एन एसेट) र सम्पत्तिको उब्जाउ जीवनभरिको कुल छूट खुद नगद प्राप्ति (सम अफ डिस्काउण्टेड नेट क्याश रिर्टन ओभर द प्रडक्टिभ लाइफ अफ द एशेट) रकम बराबर हुन्छ भनी सम्पत्ति मूल्याकङ्न सिद्धान्तले भन्दछ । जग्गा मूल्यले जग्गाको स्थल मूल्य र पछि त्यसमाथि गरिने सुधार लागत खर्च प्रतिविम्बित गरेको हुनुपर्छ भन्ने डेभिड रिकार्डो पाठशालाको भनाइ छ । जमीनमाथि पछि गरिने सुधारसम्बन्धी विभिन्न विधि हुन सक्दछन् । जग्गाको स्थलमूल्य निकाल्दा माटोको मौलिक तथा अविनाशकारी शक्तिको मूल्याङ्कन गरिन्छ । माटोको मौलिक तथा अविनाशकारी शक्तिलाई रिकार्डोले प्रकृतिको वरदानका रूपमा लिएका छन् ।

जग्गाजमीन र घरजग्गा मूल्याङ्कनका लागि जुनसुकै विधि अवलम्बन गरे पनि त्यो तर्कसङ्गत, युक्तिसङ्गत, विश्वासयोग्य र व्यावहारिक हुनुपर्दछ । उदाहरणका लागि नयाँबानेश्वरस्थित अरनिको राजमार्गनजिकको जग्गा र नयाँसडक नजिकको जग्गाको तुलनात्मक मूल्यको आधारमूल्य गणना गर्दा लिइने केही चर (भेरिएबल)माथि विचार गरौं । नयाँसडकस्थित जग्गा नयाँबानेश्वरको जग्गाको तुलनामा ज्यादा उब्जाउ हुन सक्दछ र ग्राहक आउने जाने सङ्ख्या पनि बढी हुन सक्दछ । तर, व्यापारिक भवन बढी तला र उचाइ भएको नयाँबानेश्वरमा निर्माण गर्न सकिन्छ होला । सोही तला भएको भवन नयाँ सडकमा निर्माण गर्दा भासिने सम्भावना बढी हुन सक्दछ । उल्लिखित भेरिएबलहरूको समष्टिगत कुल मूल्य जमीनको आधारमूल्य हुन सक्दछ । यस विषयमा गहिरो अध्ययन गरी जग्गाको मूल्य निर्धारण गर्ने वैज्ञानिक आधार विकास गर्नुपर्ने भएको छ । बैङ्क धितोका रूपमा जग्गा जमीन अत्यधिक प्रयोगमा आउने भएकाले पनि मूल्याङ्कनका लागि वैज्ञानिक आधार आवश्यक परेको हो । वैज्ञानिक आधार विकास हुनेबित्तिकै जग्गाजमीन धितोसम्बन्धी जोखिम न्यून हुन जान्छ । जग्गाजमीनको मूल्य र प्रवाह हुन लागेको कर्जा रकमको तालमेलसम्बन्धी परीक्षण सम्बन्धित बैङ्क तथा वित्तीय संस्था र सुपरिवेक्षण गर्ने संस्थाबाट हुन गएपछि जोखिम स्वत: न्यून हुन जान्छ ।

नियमन र सुपरिवेक्षण गर्ने पूर्ण अधिकारप्राप्त संस्था नेपाल राष्ट्र बैङ्कले बैङ्क तथा वित्तीय संस्थाको सुपरिवेक्षण गर्न समेत भ्याइरहेको छैन । यस्तो अवस्थामा अन्य संस्थाको सुपरिवेक्षण पनि थप भएमा वित्तीय दुर्घटना निश्चित छ । त्यसैले वित्तीय कारोबार गर्ने सहकारी संस्थाको सुपरिवेक्षणका लागि अर्थ मन्त्रालयअन्तर्गत एक छुट्टै संस्था स्थापना गर्नुपर्दछ । नेपालमा २०२४ सालपूर्व सहकारी बैङ्क र भूमि सुधार बचत संस्थान सञ्चालनमा थिए । यिनीहरू कृषि विकास बैङ्क स्थापना भएपश्चात् त्यसैमा गाभिए । त्यसैले ग्रामीण क्षेत्रको वित्तीय कारोबारका सन्दर्भमा प्रचुर मात्रामा ज्ञान र अनुभव भएका जनशक्ति कृषि विकास बैङ्कमा भएका र सोसम्बन्धी अध्ययन सामग्री पनि कृषि विकास बैङ्कले उपलब्ध गराउन सक्ने भएकाले नेपालका लागि सहकारीसम्बन्धी कार्य नौलो होइन । तसथ, उपलब्ध ज्ञान र अनुभवलाई अधिकतम प्रयोगमा ल्याउने गरी एक सुपरिवेक्षण संस्था स्थापना तथा सञ्चालनमा ल्याउनाले ग्रामीणस्तरमा आर्थिक कारोबार वृद्धि हुन गई ग्रामीण बेरोजगारी समस्या धेरै न्यून हुन सक्दछ । यसो हुन सक्दा सहकारीहरूले घरजग्गामा गरेको लगानीलाई पनि व्यवस्थित बनाउन सकिन्छ ।
लेखक त्रिभुवन विश्वविद्यालय व्यवस्थापन सङ्कायका पूर्वडीन हुन् ।

Admin 2011-08-09