रियल इस्टेटमा बैङ्कहरूले खुलेर लगानी गर्नुपर्छ

ओम राजभण्डारी
संयोजक, शहरी विकास मञ्च, नेपाल उद्योग वाणिज्य महासङ्घ
तृतीय उपाध्यक्ष, नेपाल जग्गा तथा आवास व्यवसायी महासङ्घ


रियल इस्टेट व्यवसायलाई २०६६ पुसअघिकै अवस्थामा फर्काउन जिम्मेवार सबै पक्षबाट आम मनोविज्ञान सकारात्मक बनाउने कदम अविलम्ब उठाउन आवश्यक छ ।

रियल इस्टेटका विज्ञ ओम राजभण्डारी हाउजिङ व्यावसायमा विगत एक दशकदेखि संलग्न छन् । रियल इस्टेट कारोबारलाई ‘व्यवसाय’ मात्र नभई प्रतिष्ठित पेशाका रुपमा स्थापित गर्न उनले संस्थागत ‘रियल इस्टेट मार्केटिङ एजेण्ट (रीमा)’ को अवधारणा अघि सारेर बृहत् इन्भेष्टमेण्ट प्रालिमार्फत आफ्नै पहलमा पाँच दर्जन रीमा उत्पादन गरिसकेका छन् । कम्फर्ट हाउजिङ प्रालिका अध्यक्षसमेत रहेका राजभण्डारीसँग रियल इस्टेट क्षेत्रमा देखिएका वर्तमान समस्या र यसका समाधानका बारेमा केन्द्रीत रहेर आर्थिक अभियानका मधुकर दहालले गरेको वार्ताको सार


  हाउजिङ वा अपार्टमेण्ट विक्री नहुन्जेल किस्ता तिर्ने अवधि महीना थपेर समस्या समाधान हुँदैन । त्यसैले, अहिलेको अवस्थामा सबै पक्षबाट घरजग्गा विक्री हुने वातावरण सृजना गर्नुको विकल्प छैन ।  अहिले आवासका लागि लगानी गर्नु बैङ्कका लागि पनि अवसर हो । बैङ्कहरूले विनाधितो कर्जा दिँदैनन् र हाम्रोमा सबै प्रकारको कर्जामा घरजग्गा नै धितो राख्ने÷लिने प्रचलन छ ।

नेपालमा शहरीकरण र हाउजिङ विकासको पछिल्लो अवस्था कस्तो छ ?


अझै पनि नेपालको शहरीकरण र रियल इस्टेट व्यवसाय दुवै काठमाडौं केन्द्रित नै छ । तथ्याङ्कअनुसार, अहिले नेपालको कुल जनसङ्ख्याको १५ प्रतिशतमात्र शहरीकृत भएको छ, त्यसको ५४ दशमलव ५ प्रतिशत हिस्सा काठमाडौंको छ । काठमाडौंको कुल बासिन्दामध्ये पनि ३९ दशमलव ६५ प्रतिशत उपत्यकाबाहिरबाट आएका छन् । काठमाडौंमा पनि शहरीकरणको क्षेत्रफल प्रतिवर्ष ४ दशमलव ६ प्रतिशतले बढ्दै गएको छ । सन् २०३० मा विश्वको शहरी जनसङ्ख्या ७० प्रतिशत पुग्दै छ भने नेपालको ३० प्रतिशत । पछिल्लो सर्भेक्षणले काठमाडौंको स्थायी जनसङ्ख्या ३४ लाख र बाहिरबाट आउने–जानेसमेत गरी करीब ५० लाख पुगेको देखाएको छ । यसका लागि अहिलेकै अवस्थामा ४० हजारभन्दा बढी घर चाहिएको छ । नेपालभरको शहरी जनसङ्ख्यालाई आउँदो १० वर्षसम्मका लागि २ लाख २५ हजार घर चाहिने देखिएको छ । नेपालमा व्यावसायिक हाउजिङ कम्पनी धेरै आइसकेका भए पनि आफ्नो घर आफैंले बनाउने चलन हाबी छ । व्यवसायीले अहिलेसम्ममा बनाइसकेका र बनाइरहेका गरी ८३ ओटा ‘छुट्टाछुट्टै आवस’ परियोजना (६ हजार २ सय ४३ युनिट) र ३८ अपार्टमेण्ट परियोजना (२ हजार १ सय ५६ युनिट) छन् ।


पछिल्लो समयमा रियल इस्टेटको क्षेत्रलक्षित नीतिगत सुधार र व्यवसायमा त्यसको प्रभावलाई कसरी विश्लेषण गर्नुहुन्छ ?


नेपालको सन्दर्भमा रियल इस्टेटलाई खासगरी दुई तइभ्वले असर पु¥याएको थियो । एउटा, यस उद्योगप्रतिको सरकारी नीति र अर्को वित्तीय तरलता । यी दुई तइभ्व यस उद्योगको प्रतिकूल हुँदा व्यवसाय ओरालो लाग्दै गयो । अर्थतन्त्रमा बहुपक्षीय असर पार्ने गरी यस व्यवसायमा देखिएको यस्तो अवस्थालाई राष्ट्रव्यापी रूपमै सरोकारवाला सबैले गम्भीर विषयका रूपमा लिए । त्यसैले राज्यले पनि यस क्षेत्रका धेरै नीतिगत सुधार ग¥यो । त्यसमध्ये एक, बजेटमार्फत पूँजीगत लाभकर आधा घटाइयो । यसले गर्दा घरजग्गा कारोबार वास्तविक मूल्यमा हुन थाल्यो । र, मानिसहरूले बैङ्कमा पैसा राख्न थाले । यसबाट तरलतामा पनि सकारात्मक प्रभाव प¥यो । अर्को, घरजग्गा कारोबारमा आयस्रोत खुलाउनुनपर्ने रकमको सीमा बढाएर रू. १ करोड पु¥याउँदा कारोबार रकम बढ्यो । यसले पनि बैङ्किङ प्रणालीमा तरलता छ र सस्तो मूल्यमा पायो भने पनि किन्न खोज्दैनन् । ‘अझ ै करु ा’ंै भन्न े साचे हन्ु छ । त्यसलै े अहिल े गा्रहकमा आत्मविश्वास नभएको अवस्था छ । रियल इस्टेटको बजार अझै सुधारतर्फ नलाग्नुको प्रमुख कारण यो पनि हो ।


त्यसको भए सर्वसाधारणको मनोविज्ञान सकारात्मक नबनेसम्म रियल इस्टेट व्यवसायमा अपेक्षित सुधार देखि“दैन हैन त ?


हो, रियल इस्टेट व्यवसायलाई २०६६ पुसअघिकै अवस्थामा फर्काउन जिम्मेवार सबै पक्षबाट आम मनोविज्ञान सकारात्मक बनाउने कदम अविलम्ब उठाउनु आवश्यक छ । अन्यथा यो क्षेत्रको अधोगतिले सम्बन्धित व्यवसायीमात्र नभएर यसमा अर्बौं लगानी गरेको बैङ्किङ जगत पनि नराम्ररी प्रभावित हुन्छ । किनकि अहिलेकै परिस्थितिमा घरजग्गा व्यवसायीहरू बैङ्क कर्जाको सावा त के ब्याज पनि तिर्न सक्ने अवस्थामा छैनन् ।


तपाईंले भन्नु भएजस्तो आम मनोविज्ञान कसरी सकारात्मक बन्ला ?


यसमा प्रमुख भूमिका राज्य र बैङ्कको हुन्छ । राज्यले नीतिगत कुरालाई विशेष तरीकाले सम्बोधन गरिदिनुपर्छ । चालू आवको बजेटले केही नयाँ नीतिगत औजारको कुरा ग¥यो । तर, त्यो कार्यान्वयन नहुँदा शहरीकरण र घरजग्गा व्यवसायलाई बजेटले पूर्णरूपमा सहयोग गर्न नसकेको कुरा पनि राज्यले जनतामा स्पष्ट पार्नुपर्छ । यसो भए ‘राज्यले यो नीति सोचेर ल्याएको हो, यसले घरजग्गा व्यवसायलाई अघि बढाउनुका साथै हामीलाई व्यवस्थित शहरीकरणतर्फ लैजान्छ’ भन्ने सन्देश जाने हुँदा यसबाट जनतामा आत्मविश्वास बढ्छ । दोस्रो, घरजग्गाको क्षेत्रमा बैङ्कहरूबाट अहिले पनि लगानी भइरहेको अवस्था छैन । र, तरलता बढे पनि यस क्षेत्रमा बैङ्क ब्याज उच्च छ, अझै घटेको छैन । घरजग्गा किन्न चाहनेका लागि पनि यो तिर्न सक्ने छैन ।


राष्ट्र बैङ्कले पहिलो त्रैमासको किस्ता तिर्ने अवधि एक महीना थप गर्नुले घरजग्गा व्यावसायीलाई केही त राहत मिल्यो होला नि ?


हाउजिङ वा अपार्टमेण्ट विक्री नहुन्जेल किस्ता तिर्ने अवधि एक महीना थपेर समस्या समाधान हुँदैन । त्यसैले, अहिलेको अवस्थामा सबै पक्षबाट घरजग्गा विक्री हुने वातावरण सृजना गर्नुको विकल्प छैन । कात्तिकको २–३ दिन बाँकी छँदा कात्तिकभित्रमा तिर्न पाउने गरी समयावधि थप्नुले कुनै अर्थ राख्दैन । ३ महीनासम्म तिर्न नसकेको पैसा ३ दिनमा व्यवस्थापन हुन सक्दैन । पर्याप्त समय दिएर अवधि थप गरिएको भए व्यवसायीले पनि केही गर्न सक्ने अवस्था हुन्थ्यो ।

बैङ्कहरू अझै पनि रियल इस्टेटमा लगानी गर्न सशङ्कित हुनुको कारण चाहि“ के हो ?ं


समग्रमा भन्दा राष्ट्र बैङ्कले सीमा तोकोकाले अहिले पर्याप्त तरलता भएर पनि ‘ग्यापिङ’का कारण बैङ्कले रियल इस्टेटमा लगानी गर्न नसकिरहेको अवस्था छ । रियल इस्टेटमा लगानी गर्ने अहिले हामीकहाँ तीन प्रकारका बैङ्क छन् । एउटा किसिमको बैङ्कले रियल इस्टेटबाट नाफा कमाउँछु भनेर यो क्षेत्रमा एकदमै धेरै लगानी ग¥यो र कमायो पनि । ती बैङ्क अहिले ‘सेचुरेटेड’ अवस्थामा छन्, जो रियल इस्टेटमा थप लगानी गर्न सक्ने अवस्थामा छैनन्, राष्ट्र बैङ्कले तोकेको ऋण सीमा घटाउने पक्षमा छन् । दोस्रो प्रकारका बैङ्क रियल इस्टेट व्यवस्थित शहरीकरणका लागि अत्यावश्यक भएकाले यो क्षेत्रलाई सहयोग गर्नुपर्छ भन्ने पक्षमा छन् । तर, उनीहरू लगभग राष्ट्र बैङ्कको सीमामै छन् । तेस्रो किसिमका बैङ्कले रियल इस्टेट क्षेत्रमा जोखिम छ, यो कुनै पनि बेला ‘बष्र्ट’ हुन सक्छ भनेर एकदमै सजक भएर थोरै मात्र लगानी गरेर बसेका छन् । यस्ता बैङ्कको सीमाबराबर लगानी पुगेकै छैन । यसरी तीनै प्रकारका बैङ्कले अहिले रियल इस्टेटमा खुलेर लगानी गरिरहेको अवस्था छैन । हामीले पनि अहिले रियल इस्टेटमा कर्जा सुविधा पाइन्छ भनेर प्रचार गरिरहेका छैनौं । कुनै बेला रियल इस्टेटको व्यापक प्रवद्र्धनका साथै एउटै हाउजिङ वा अपार्टमेण्ट परियोजनाको बुकिङमा ५–६ ओटा बैङ्कको नाम जोडिएर आउथ्यो । बैङ्कहरू पनि ऋण सजिलै दिन्थे । त्यो अवस्था अहिले छैन । यो सबबाट बैङ्क अझै पनि रियल इस्टेटमा लगानी गर्न सशङ्कित रहेको स्पष्ट बुझ्न सकिन्छ । तर, लगानी गर्न बैङ्क अब खुलेर अघि आउनुपर्छ ।


रियल इस्टेट अझै जोखिमपूर्ण छ भन्नुहुन्छ, अनि बैङ्कले कसरी खुलेर लगानी गर्छन् त ?


बैङ्क कर्जा सहज र सुलभ नभएकै कारण अहिले घरको माग भए पनि उपभोक्ताले किन्न नसकेका हुन् । अहिल े आवासका लागि लगानी गर्न ु बङै क् का लागि पनि अवसर हो । किनकि, बैङ्कहरूले विनाधितो कर्जा दिँदैनन् र हाम्रोमा सबै प्रकारको कर्जामा घरजग्गा नै धितो राख्ने÷लिने प्रचलन छ । र, नेपालको बैङकिङ अभ्यासमा अहिले घरजग्गाको मूल्याङ्कन गर्दा प्रायः बजार मूल्यको ७० प्रतिशत र सरकारी मूल्यको ३० प्रतिशत जोडेर ‘फेयर माकर्टे भ्याल’ु निधार्र ण गरिन्छ । बङै क् ल े ऋण दिदँ ा फये र माकर्टे भ्यालकु ा े पनि ६० प्िरतशत मात्र दिन्छ । यसअनसु ार रू. १ कराडे मल्ू य पर्न े कनु ै सम्पत्ति छ भन े त्यसको फये र माकर्टे भ्याल ु सरकारी मल्ू यबाहके ७० लाख हन्ु छ । नेपालमा घरजग्गाको सरकारी मूल्याङ्कनभन्दा बजार मूल्य झण्डै १० गुणा बढी रहेको पाइन्छ । यसका आधारमा बजारले १ करोड तोकेको सम्पत्तिको सरकारी मूल्याङ्कन रू. १० लाखको हाराहारीमा मात्र छ । यसको ३० प्रतिशत रू. ३ लाख हुन्छ । यसरी बजार मूल्यको ७० र सरकारी मूल्याङ्कनको ३० प्रतिशत जोड्दा रू. १ करोडबराबरको घरजग्गाका े फये र माकर्टे भ्याल ु ७३ लाख हनु आउछँ । बैङ्कले यसको पनि ६० प्रतिशत अर्थात् करीब ४४ लाख मात्र ऋण दिन्छ । अब, रू. १ करोडबराबरको सम्पत्तिको धितोमा ४४ लाख ऋण दिँदा ग्राहकले १ वर्ष नै ब्याज तिरेन भने सो ब्याजसहित ग्राहकको कुल दायित्व अहिलेको दर (१५ प्रतिशत) मा करीब ५० लाख हुन्छ । त्यसैले भोलि लिलाम ै गनर्पु ¥या े भन े पनि रू. १ करोड को सम्पत्तिबाट ५० लाख नउठ्ने प्रश्नै हुन्न । त्यसमाथि ‘एशेट क्रिएशन’ भएका े सम्पत्तिमा लगानी गर्न े त या े उत्तम समय हा े । अहिले कुनै पनि हाउजिङ, अपार्टमेण्ट वा व्यावसायिक भवन परियोजना रोकियो वा पूरा भएन भने त्यसले कुनै पनि किसिमको आम्दानी दिन सक्दैन । पूर्णरूपमा तयार भयो भने त्यो विक्री हुन्छ, लिजमा भए पनि जान्छ वा व्यवसाय गर्न अन्य कोही आउन सक्छ । परियोजना पूरा हुने अवस्थै भएन भने त बैङ्कले गरेको लगानी झन् कसरी सुरक्षित हुन्छ र ?


विदेशीलाई अपार्टमेण्ट किन्न दिने र संस्थागत ब्रोकरले मात्र घरजग्गा किनबेच गराउन पाउनेजस्ता बजेटले ल्याएको नीति कार्यन्वयनको कुन अवस्थामा छ ?


इजाजतप्राप्त ब्रोकर कम्पनीले मात्र घरजग्गा कारोबार गर्न÷गराउन पाउने भन्ने नीति आयो, तर कार्यविधि आइसकेको छैन । तथापि यसले खरीदकर्ताको विश्वास जित्छ । संस्थागतरूपमा हुने घरजग्गा कारोबारले व्यक्तिगत तहको लेनदेन धेरै हदसम्म कम भई कारोबारमा पारदर्शिता स्थापित हुन्छ । यस्तै, २ लाख डलरभन्दा माथिको अपार्टमेण्ट विदेशी नागरिकले किन्न पाउने नीति बजेटबाट ल्याइयो । यसले रियल इस्टेटको अहिलेको अवस्थालाई अत्यन्तै राम्रो उचाइ प्रदान गर्नेछ । तरलता पनि सहज बनाउँछ । तर, विदेशीले अपार्टमेण्ट किन्न र ५ वर्षपछि बेच्न अपनाउन सक्ने प्रक्रिया, नेपालमा पैसा भियभयाउने कानूनी बाटो आदि अवस्था सम्बोधन गर्ने गरी कार्यविधि आउन सकेको छैन । यो कार्यविधिबारे सरकारले अहिलेसम्म कुनै गृहकार्य गरेको छैन । र, यसबारे व्यवसायीसँग पनि सरकारका तर्फबाट कुनै छलफल भएको छैन । तथापि, रजिष्टर्ड ब्रोकर र विदेशीले अपार्टमेण्ट किन्न पाउने नीतिलाई हामीले नेपालको रियल इस्टेट विकासका सन्दर्भमा शक्तिशाली औजारका रूपमा लिनुपर्छ । यसले नेपालमा रियल इष्टेट उद्योगको विकासमा दूरगामी महइभ्व राख्छ ।


आवास स्वामित्व बढाउन राज्य, बैङ्क र व्यवसायीबाट कस्तो प्रयास हुनुपर्छ ?


अहिले राज्य, जनता सबैले व्यवस्थित बसोबास (हाउजिङ परियोजना) आएको देखेका छन्, तर अव्यवस्थित बसोबास बढ्दै गएकोमा कमै ध्यान गएको छ । त्यसैले राज्यले अन्य क्षेत्रमा जस्तै बसोबास प्रवृत्ति विकास गर्न पनि सघाउनु जरुरी छ । शहरी बसोबासको अवधारणा तथा यसलाई सहज बनाउने नीति ल्याइनुपर्छ । ‘आवास धनी बढाउन’े (हामे आने र्स पा्रगे श्रे ) नीति ल्याएर त्यो कार्यान्वयन गरिनु आवश्यक छ, जसबाट आयको आधारमा जनताको जीवनशैली अहिलेको भन्दा राम्रो होस् । व्यवसायीलाई पनि यतिओटा परियोजना सकेपछि न्यनू आय भएकाल े किन्न सक्न े आवास बनाउनपु नर्,े काठमाडाभंै न्दा बाहिर अनिवार्य जानपु नर्ले गायतका नीतिगत व्यवस्था लागू गरिनुपर्छ । यसबाट योजनाबद्ध, सङ्गठित र व्यवस्थित शहरीकरण विकास हुन्छ । त्यस्तै, राज्यले ‘फष्ट होम ओनर्स’ (पहिलोपटक घर बनाउन वा किन्न लागेका) लाई सो घरका लागि लिने ऋणमा कर छूट गरिदिनुपर्छ ।यसो गर्दा आफ्नै घर हुने बढ्छन् भने आम्दानी गर्न सक्ने सबै करको दायरामा आउँछन् । बैङ्कले पनि लगानीको निश्चित प्रतिशत पहिलो घर किन्नेलाई न्यून ब्याजमा दिए घर नहुनेलाई घर बनाउन÷किन्न राहत हुन्छ । व्यवसायीले पनि ‘फष्ट होम बायर्स’ (पहिलो आवास खरीदकर्ता) लाई सहज किस्ताबन्दीको व्यवस्था मिलाइदिनु पर्छ ।


मह“गा घर विक्री नभइरहेको अवस्थामा ‘कम मूल्यका आवास’ बारे व्यवसायीको धारणा के हो ?


व्यवसायीले कम मूल्यका आवास बनाउने परियोजनामा नगई सुखै छैन । तर, अहिले ‘न्यून मूल्य’भन्दा पनि वास्तविक लागत (अफोर्डेबल) आवास बनाउनु आवश्यक छ । जमीन, पूर्वाधार सुविधा, भवन र नाफामा मितव्ययिता अपनाउन सके खरीदकर्ताले किन्न सक्ने (अफोर्डेबल) आवास ल्याउन सकिन्छ । यसका लागि शहरीक्षेत्रभन्दा अलि टाढाको जमीनमा हाउजिङ विकास गर्न सकिन्छ । त्यस्तो जमीनमा सामान्य पूर्वाधार सुविधा हुनेगरी प्रभावकारी डिजाइन दिएर बनाउने हो भने १ हजार वर्गाफिटसम्मको घर २८–२९ लाखसम्ममा आउँछ । तर, यसका लागि बैङ्क कर्जा सहज हुनुका साथै जग्गा पनि उपलब्ध हुनुप¥यो र घर किन्न ग्राहक पनि तयार हुनुप¥यो ।